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Il est important de comprendre le fonctionnement des différents taxes et impôts lors de l’achat d’une propriété, en particulier lorsqu’un régime fiscal étranger est impliqué ou que vous avez des passifs dans plusieurs pays. Soyez particulièrement prudent si vous comptez acquérir une résidence secondaire, car vous pourrez perdre les allocations du logement principal et un autre régime fiscal peut s’appliquer.Cet article est principalement consacré aux trois principales taxes foncières en France qu’il faut connaitre avant d’acheter un bien immobilier.
Impôt sur la fortune
Cet élément faisait partie de la réforme fiscale du président Macron en 2018. L’impôt sur la fortune tel que nous le connaissions s’appliquait sur le patrimoine. Il a été abrogé et remplacé par un nouvel impôt sur la fortune immobilière ou IFI.Cette nouvelle taxe est beaucoup plus avantageuse pour les épargnants et les investisseurs, car les comptes en banque et les investissements en capital ne sont plus imposables.
Les personnes résidant en France sont imposées sur la valeur de leurs actifs immobiliers au 1er janvier de chaque année. Cela inclut toutes les résidences, bien que la valeur d’une résidence principale puisse être réduite de 30% aux fins de l’impôt sur la fortune. Le calcul est basé sur la richesse immobilière de l’ensemble du ménage. Les non-résidents sont également tenus par la mêmerèglementation sur les biens immobiliers français, y compris tous les droits sur les biens situés en France.
Cependant, ils ne doivent payer l’impôt sur la fortune que si le total de leurs actifs immobiliers imposables atteint 1,3 million d’euros ou plus. Il existe une allocation non imposable de 800 000 €. Les taux commencent à 0,5% pour les actifs compris entre 800 000 € et 1 300 000 €, puis augmentent progressivement à 1,5% pour les actifs supérieurs à 10 000 000 €.
Impôt sur les gains en capital
Les résidents français doiventpayer l’impôt sur les plus-values des biens immobiliers dans le monde entier, y compris les actions des sociétés immobilières détenues à 19%, majorés des surtaxes et de 17,2% de charges sociales. Le taux total maximum est de 42,2%.Il n’y a cependant pas de surtaxe pour les gains inférieurs à 50 000 €, mais ils passent ensuite progressivement de 2% à 6% pour les gains supérieurs à 260 000 €.L’impôt sur les plus-values est réduit pendant toute la durée de la possession du bien, à compter de la sixième année, avec une exonération totale après 22 ans. Les charges sociales sont également réduites au bout de cinq ans, mais il faut attendre 30 ans pour y échapper complètement et la réduction est pondérée sur les sept dernières années. Pour le propriétaire, la résidence principale est exonérée d’impôt sur les plus-values , à condition qu’il s’agisse de la résidence habituelle et réelle au moment de la vente. Pour en bénéficier, il faut être pleinement intégré au système fiscal français.
Il convient toutefois de noter qu’une décision de la Cour constitutionnelle de 2017 a statué que si le contribuable quitte la France et devient résident fiscal ailleurs, l’exonération ne s’applique pas et le gain est intégralement imposable.Donc, si vous projetez de quitter la France, pensez à trouver un acheteur et à conclure la vente avant de partir.
Les ressortissants français vivant à l’étranger et les résidents des pays de l’Union européenne, de Norvège et d’Islande ont également droit à une exemption du revenu réalisé sur une résidence française si la vente a lieu dans les cinq ans suivant leur départ et s’ils y résidaient fiscalement depuis au moins deux ans. La propriété ne doit pas forcément être leur résidence principale au moment de la vente. Elle peut aussi être louée. Si la vente a lieu cinq ans après le départ, la propriété doit être la résidence principale en France. Dans les deux cas, l’exemption est limitée à 150 000 € du gain net et n’est disponible qu’une seule fois.
Particularités de la fiscalité d’investissement locatif en France
L’impôt sur le revenu est dû en France sur les revenus locatifs d’un bien français, même si vous résidez à l’étranger et que l’argent y est versé. Tous les revenus locatifs doivent être déclarés aux autorités fiscales françaises, que vous louiez une propriété pour quelques semaines à un ami ou 52 semaines par an sur une base commerciale.
Il existe deux types de revenus locatifs : les revenus fonciers pour les locations non meublées et les bénéfices industriels et commerciaux ( BIC ) pour les locations meublées. Au-delà de certaines limites de revenus, celles-ci sont toutes deux imposées de la même manière: sur le revenu des dépenses réelles, connu sous le nom de régime réel simplifié ( RRS ). Les limites sont actuellement de 15 000 euros pour les revenus fonciers et de 76 300 euros pour les BIC. En deçà de ces limites (à moins que votre propriété ne soit détenue par le biais d’une SCI ), vous avez droit à un « micro » régime fiscal vous permettant de déduire un montant fixe pour couvrir vos dépenses.
